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¿Cuánto vale su propiedad hoy?

Si está pensando en vender su casa o departamento en Acapulco, uno de los primeros y más importantes pasos que tendrá que tomar es establecer el precio de venta.

¿Tiene usted alguna idea de cuánto vale su propiedad?

¿Cuál es la mejor manera de establecer un precio correcto de venta de un inmueble?

Debido a que no hay una bola de cristal para consultar, su Asesor de Bienes Raíces experto en el mercado local, puede ofrecerle un avalúo llamado Análisis de Mercado Comparativo para sugerirle el mejor precio de venta. (Este análisis es gratis y sin compromiso).

¿Qué es un Análisis de Mercado Comparativo o AMC?

Básicamente, un AMC es el uso de datos de tres tipos de propiedades y sugerimos el siguiente orden:

  • Las recientemente vendidas. (Las vendidas).
  • Las que están a la venta en este momento. (La competencia).
  • Las que no se han vendido en el largo plazo. (Las no vendidas).

A estos tres tipos de propiedades se les conoce también como “comparables”.

Estas comparables deben ser tan similares como sea posible a la propiedad que se va a evaluar, incluyendo entre otras cosas: la ubicación, estado de conservación, tamaño, acabados y calidad de la construcción, edad, amenidades, servicios cercanos, etc.

Siga leyendo para conocer detalles específicos acerca de los tres tipos de comparables. Empecemos.

1. Propiedades que se vendieron recientemente

Estas son las comparables que se vendieron recientemente en los últimos 6 meses.

Estas comparables nos permiten conocer los valores reales de cierre. Es decir, cuál fue el valor en el que alguien decidió comprarla y la otra persona decidió venderla.

Por lo tanto, representan los valores reales que dicta el mercado.

2. Propiedades que están a la venta en este momento

Estas son las comparables que están a la venta en este momento. (Tienen menos de 6 meses en oferta).

Estas comparables son la competencia directa con la que usted quiere poner a la venta.

Son los precios competitivos del mercado local. Representan los precios que ofrecen sus competidores.

3. Propiedades que no se han vendido en un largo plazo

Estas son las comparables no vendidas. (Tienen meses, un año o más sin vender).

Normalmente estas propiedades no se venden debido al precio. Representan los “sobreprecios” del mercado local.

Estos son los precios irreales que los posibles compradores no están dispuestos a pagar.

¿Como se realiza un Análisis de Mercado Comparativo?

Permítame mostrarle cómo los asesores inmobiliarios (no todos) preparan un “Análisis de Mercado Comparativo o AMC”.

Supongamos que usted es propietario de un departamento en Mayan Lakes Acapulco de 2 recámaras (fase 1), usted quiere venderlo y nos contacta para tener una idea de cuánto vale su departamento.

En primer lugar, permítame mostrarle cómo aplicar el primer tipo de comparables. Las vendidas.

Propiedades recientemente vendidas

¿En cuánto se han vendido recientemente departamentos similares?

Investigo los precios de venta de departamentos en Mayan Lakes similares que se han vendido en el los últimos seis meses (de julio a diciembre de 2018), y afortunadamente encontré tres comparables.

Resultados

Departamento 1: $2,450,000.00
Departamento 2: $2,350,000.00
Departamento 3: $2,300,000.00

Ahora realizo la comparación:

Si tres departamentos similares de dos recamaras se vendieron en el mismo conjunto (Mayan Lakes) en un rango de $2,300,000.00 a $2,450,000.00, es razonable suponer que su departamento también se vendería dentro de ese rango, ¿verdad?

Y este sería mi pronóstico:

Aquí está la buena noticia…

Mientras más cerca esté de esos valores reales es posible que venda su departamento más rápido (podrían ser semanas).

Ahora, es el momento de mostrarle cómo aplicar el segundo tipo de comparables. Las competitivas.

Propiedades que están a la venta en este momento

¿Qué precios se piden por departamentos similares al suyo que están a la venta en este momento?

Durante la investigación, también encontré tres departamentos similares que están a la venta en este momento en Mayan Lakes, (enero 2019).

Resultados

Departamento 1: $2,690,000.00 (9.8 % arriba del valor real)
Departamento 2: $2,625,000.00 (7.1 % arriba del valor real)
Departamento 3: $2,600,000.00 (6.1 % arriba del valor real)

Ahora realizo la comparación:

Si tres departamentos similares están a la venta en un rango de $2,690,000.00 a $2,600,000.00, usted tiene dos opciones:

  • Podría ajustarse a esos precios máximos de los competidores.
  • O para ganar a la competencia, podría ofrecer un precio menor de los precios de los competidores, digamos $2,550,000.00 (Lo anterior permitirá que su departamento se convierta en la mejor oferta del mercado).

Pronóstico:

Aquí está la noticia regular…

Si usted selecciona esos precios competitivos de mercado, es posible que tenga que esperar unos meses para que su departamento se pueda vender.

Por último, ahora le muestro cómo aplicar el tercer tipo de comparables. Las no vendidas.

Departamentos que no se han vendido en un largo plazo

¿Qué precios se piden por departamentos similares que no se han vendido en un largo plazo?

Por medio de la misma investigación encontré tres comparables que representan los precios más altos de mercado en Mayan Lakes.

Resultados

Departamento 1: $3,500,000.00
Departamento 2: $3,200,000.00
Departamento 3: $2,800,000.00

Ahora realizo la comparación:

Cuando comparamos el precio máximo de los departamentos vendidos de $2,450,000.00 con el precio máximo de los departamento no vendidos de $3,500,000.00 nos damos cuenta de un sobreprecio real del 43%.

Pronóstico:

Aquí está la mala noticia…

Si usted selecciona esos precios irreales que los posibles compradores no están dispuestos a pagar, es posible que su departamento se siente en el mercado y no se venda en mucho tiempo.

Fin del AMC.

Ha llegado el momento de tomar una decisión, ¿qué decisión tomará usted?

Decida si quiere vender rápido o vender a precio alto, estos son sus parámetros de mercado:

Valores reales = posible venta rápida
Precios competitivos = posible venta en meses
Precios irreales = venta imposible

Una sugerencia que definitivamente le ofrecemos: ¡RESPETE LOS LÍMITES QUE FIJA EL MERCADO!

Pensamientos finales

¿Está pensando en vender su casa o departamento en Acapulco?

Después de haber leído este artículo, ahora tiene una idea amplia de cómo determinar lo que realmente vale un inmueble a través de un AMC.

En lugar de invertir mucho tiempo y esfuerzo en la investigación de comparables y tratar de encontrar un precio de venta justo para su inmueble.

La forma más fácil, es ponerse en contacto con Selecto Bienes Raíces. Uno de nuestros asesores especialista en el mercado local, le dará un AMC (gratuito y sin obligación) para ayudarle a fijar un precio realista de su inmueble.

Si no tiene un asesor de bienes raíces con experiencia en Acapulco, nos gustaría tener la oportunidad de hablar con usted sobre sus necesidades y objetivos de venta.

Desde 1991, hemos tenido el privilegio de ayudar a muchas familias a vender exitosamente sus propiedades. ¡Y nos gustaría ayudarlo a usted también!

Simplemente rellene el siguiente formulario para solicitar un avalúo. Díganos lo más que pueda sobre su propiedad y nos comunicaremos con usted a la brevedad posible.

A partir de este momento la pelota está en su cancha.

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